你好，我是房产投资人六土，从今天开始我会分享十几年来投资房产的思考、经验、也包括教训。

　　房产投资几乎是最适合普通人的投资品类，而住宅也几乎是普通人的“终极资产”，我会通过几次分享来讲述投资人眼中的住宅消费与投资属性。

　　住宅是一种兼顾居住和投资属性的物品，而购买者的目的绝大部分是居住、小部分是投资，近几年还出现了一个小众人群，要利用住宅“升阶”，也就是实现“逆袭”，虽然购买房产的人一定不是丝了，但是这部分人还希望利用房产实现阶层的跳跃。

　　所以，对于普通人，住宅有三种作用：居住、投资和升阶。那么一名投资者应该怎么看待住宅的三种属性呢？

　　在1998年房改之前，我国的住宅只有居住功能，是纯消费品，而居住功能也是住宅最根本的功能、最本质的功能。

　　站在自住者的角度，关注更多的是住宅本身，户型、6t体育登录朝向、楼层、小区建设、物业维护、开发商品牌，这些往往是自住者的着眼点。6t体育登录投资人则有所不同。

　　对于居住功能，投资者存在的最大问题就是过高或者过低的估计这种功能特质。投资人看待居住功能要注意几点：

　　一是租赁市场才是纯居住市场；二是流动性远远好于其他门类不动产，三是绝大多数入门级的投资人过于关注居住属性；四是资深投资人又过于忽略居住属性。6t体育登录

　　关于第一点，要想真正了解人们的居住需求，租赁市场是最真实的市场，因为租赁市场竞争最为充分，供求关系最为真实，住宅租金相比售价的低廉导致租客相比买家价格敏感性更低，对交通、距离、配套等与居住高度相关的因素影响更为敏感。

　　只有在住宅租赁市场，人们才是完全出于居住需求考虑的，交通、配套、小区、服务、户型、朝向、楼层等等因素造成的价格差，才是最为真实的，而在购买市场，人们要么掺杂了投资需求，要么因为价格过高而放弃了部分居住需要（虽然一线的租赁市场也存在价格过高问题，但扭曲的要小一些）。

　　在租赁市场中可以明显看到高价格区域的人可以牺牲厨房、客厅、娱乐、社交功能，只追求睡觉与个人卫生，更加好理解什么是居住的本质；也可以看到人们为了便利愿意多掏多少钱居住在城市的中心。这些在销售市场上是不容易看到的。

　　关于第二点，住宅的流动性好很好理解，无论住宅有多差，比如朝向不好、户型不方正、位置比较偏，只要价格合适就可以租出去、甚至卖出去，因为需求非常多元化。所以住宅投资圈子里有一句话，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。而商铺类就不一样，没有顾客的商铺，白送都没人要，更不要说流动性了，这种商铺几乎每个城市都有，最典型的是经营不善的商业体高楼层内铺和专业市场内铺。

　　关于第三点，入门级投资人往往过分站在自身居住需求的角度去看待投资性住宅（也就是不自住的住宅），会导致仅仅以自己的偏好去挑选，而牺牲了住宅的投资属性。例如只买一手、必须南北通透、就要带卫生间的主卧、不是花园小区不要......甚至少数初级投资人个人偏比较特别，就要大卧室小厅、就要LOFT、就要朝西看日落，这些都会导致购买的住宅要么买入时太贵、要么不好出手。所以才有“住投分离”这个原理。