刚刚，上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，意在优化新出让商品住房用地套型供应结构，也为了更好满足居民刚性和多样改善性住房需求。

　　1.优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。多层（100㎡）、小高层（110㎡）、高层（120㎡），提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

　　2.优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。6t体育下载中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。

　　3.加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡。

　　这意味着，持续受到“7090”政策影响供应结构的上海，未来产品会有很大的改变。

　　今年5月27日，上海《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在优化土地和住房供应中，就明确了...完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求...

　　再往前，今年3月上海土拍出让公告中对“中小套型住宅设计建设标准”进行了调整，也基本被市场认为是官宣。

　　而这一次的正式发文，也意味着上海“小户型”主流市场时代，要成为过去式了。

　　不过需要注意，这个变化不是无脑的面积增加，比如上海以后的市场供应从90-110㎡变化到190-220㎡，毕竟均价基本接近7.5万元/㎡，总价和市场接受度依然会有限制。

　　如果说产品设计最卷的城市，一线城市可以说是榜上有名，如何在有限的空间中不断迭代，让很多产品在初期设计的时候就“头疼”的一件事。毕竟你没有新创意、新变化、新升级，在已经基本同质化产品的上海，去化就成为问题。

　　所以能看到上海，在100㎡左右的空间中，三室（准确的应该是2+1）、三段进深、收纳储藏、双卫、大飘窗、异形空间...空间的变形和利用可以说是淋漓尽致。

　　但问题在于无论怎样设计，由于空间的限制，一个三口之家，卧室除了床之外床头柜和衣柜尽可能不放、收纳空间只能放很少的东西、厨卫基本只能一个人使用...可以说在真正实际生活过程中，“住”和“好住”基本分道扬镳。

　　虽然在政策文件正式落地前，上海已经有部分产品作出大面积产品，但主流供应依然保持在90-110㎡，对比咱们西安从2015年改善从90-120-143㎡再到现在动不动200㎡，可以说是只剩下羡慕。

　　一方面虽然看似只有几平米到十几平的升级，但原本因为面积缺失的户型功能可以更加完善。另一方面，也在激活着房企更多的产品创造力，避免了清一色“小三房”流水线模式，增加更多好房子。

　　在近期住建部发布会上，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40㎡，按照一个三口之家来算，也就是120㎡，这一次上海面积升舱，也可以看作是适配市场需求。

　　同时，“加大高品质住房供给＆不断满足多样化改善性住房需求”，这并不是政策，而是真实的市场需求。

　　根据克而瑞2021年-2023年全国不同能级城市各面积段成交套数占比变化，一线㎡成交需求明显增加、二线㎡，改善需求在持续不断增加。

　　而在这样的改善化需求趋势下，尤其是家庭结构、收入和需求的变化，促使着最敏感的房企，会尽可能的在产品打造上更加改善。

　　上海的“新”政策，一定程度上可以看作是在当下市场下的进一步“自救”，打破了目前的小户型为主的供应体系，让市场更加多元化。

　　这样的变化，并不意味着上海一股脑会变成清一色大面积豪宅，而是为购房者增加了很多新选择，让前两年有置换想法到市场一看“嘿，还是90㎡”到今年再去市场看“嘿，还是90㎡”的有置换需求的购房者可以行动起来。

　　更进一步的也是在尽可能的缩减政策对市场的影响性，让市场回归市场，毕竟什么才是需求，只有市场最懂。

　　回到西安来看，近几年由于城市能级提升的影响，再加上住宅端产品升级的优势，结合今年住宅限购的取消，也吸引了诸多城市中的高端改善置业者前来置业安家。

　　就克而瑞数据来看，6t体育下载上半年西安在全国一二线成住宅销量下跌的情况下，成交规模居于重点城市第二，就能够说明西安目前的楼市大环境和城市占位。

　　同时在新房成交结构方面，一线”政策限制，无法输出更高大面积改善化产品，但西安今年上半年的主力成交面积已经到达140-144㎡，主要以大面积改善为主。

　　而再看西安对比一线城市的千万级豪宅产品数据，一线㎡为主，而西安的千万级豪宅在建面180㎡及以上。

　　仅从空间尺度来看，同样价格一线城市享受到的是“刚需面积”的豪宅产品，而西安这类重点城市享受到的面积尺度自然更优。

　　而随着上海住房供给结构的变化，将多层、小高和高层面积标准调整提升，自然让原本有置业需求但保持观望态势的购房者进入市场开始购房。

　　同时相较于原本上海楼市的住宅产品，提升面积后也意味着产品升级，一方面吸引更多想要来外地投资的置业者进入，加速市场吸引力，另一方面随着更多置业者进入也让市场能够热起来，进而让更多置业者进入并留下来。

　　上海这次的政策优化，落地了国家从“有没有”到“好不好”的政策基调，回到西安，这次上海的住宅供给结构优化，也给西安楼市接下来的发展，带来两方面启示。

　　一方面，尽管现阶段西安拥有诸多四代住宅，以阳台+露台的模式升级了居住品质，但并没有一个有关优化住宅、满足多样改善化住房需求的住宅建设标准。

　　例如西咸新区发布的住宅标准，就给住宅建设品质定框架，而作为现阶段改善化需求占据市场主导的西安，也应当尽快落地相关规划政策，通过标准给房子建立一个框架，进一步优化市场产品品质。

　　另一方面，随着一线城市在积极优化产品结构，西安这个强二线的典型城市，也应该加速产品的升级，进一步优化改善产品。

　　虽然优化产品在短期内会形成价格的上浮，但在满足多样改善化需求的大背景下，需要这样的产品内卷和优化升级。产品的升级实际上也是在为后续市场定价作铺垫，进一步增强房企升级产品的信心，也进而激活购房市场热度。

　　同时需要注意，在住宅产品的改善化升级后，也会进一步吸引更多置业人群进入，从而提高城市热度，也为西安的城市发展水平、招商引资等继续铺垫，吸引产业人口的加速进入。

　　最后，需要注意，在“更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的大环境下，楼市已经开始“保障房+商品房”的双规制度新模式。

　　未来随着改善化需求的更加强烈，刚需在新房市场的选择余地也越来越小，小户型住宅占比逐渐向二手市场转移，6t体育下载对于刚需来讲有二手房和保障房进行选择。而新建商品住房更多解决的是多样改善化需求。